Thuê Nhà Melbourne Rẻ Nhất Các Thành Phố Úc 2025

Giới thiệu về hiện tượng thuê nhà Melbourne

Melbourne tiếp tục giữ vị trí thành phố đáng sống nhất Úc theo Chỉ số Liveability Toàn cầu 2025 của Economist Intelligence Unit. Tuy nhiên, dữ liệu từ báo cáo thuê nhà Domain tháng 12/2025 cho thấy giá thuê nhà trung bình tại đây giảm 1.7%, tương đương 10 AUD/tuần, xuống còn 580 AUD/tuần. Đây là mức giảm duy nhất trong các thủ đô Úc, trong khi giá thuê nhà và căn hộ tăng ở hầu hết các thành phố khác.

Sự thay đổi này mang lại lợi ích lớn cho người thuê, tiết kiệm khoảng 520 AUD/năm. Đồng thời, Melbourne trở thành thủ đô có giá thuê nhà rẻ nhất, ngang bằng hoặc thấp hơn một số khu vực khác như Adelaide hay Hobart ở phân khúc nhà riêng.

Nguyên nhân chính khiến thuê nhà Melbourne giảm giá

Một số yếu tố kết hợp đã dẫn đến tình trạng này, chủ yếu liên quan đến chính sách và cung cầu.

• Tăng nguồn cung và tỷ lệ trống cao hơn: Melbourne có tỷ lệ trống nhà thuê cao nhất các thủ đô với 1.6% vào tháng 12/2025. Điều này buộc chủ nhà phải định giá thực tế hơn để thu hút người thuê. Theo Nicola Powell, Giám đốc Nghiên cứu Kinh tế Domain, nguồn cung đa dạng giúp người thuê có nhiều lựa chọn, hạn chế tăng giá đột biến.
• Chính sách hỗ trợ người mua nhà lần đầu: Chương trình cho phép đặt cọc chỉ 5% đã khuyến khích nhiều người mua thay vì thuê. Kết quả là nhu cầu thuê giảm, đặc biệt ở phân khúc nhà riêng.
• Thay đổi thuế đối với nhà đầu tư tại Victoria: Các khoản phí tăng đối với chủ đầu tư khiến nhiều người bán tài sản hoặc chuyển sang bang khác. Tỷ lệ vay đầu tư tại Victoria chỉ dưới 34%, thấp hơn hẳn NSW (46%). Điều này làm giảm áp lực đầu cơ thuê nhà.

Những yếu tố trên tạo ra “trần giá thuê” (affordability ceiling), giới hạn tốc độ tăng giá. Nicola Powell nhận định: “Chúng tôi không thấy dấu hiệu giá thuê sẽ tăng đột biến. Cạnh tranh thuê vẫn mạnh, nhưng khả năng chi trả đang hạn chế mức tăng.”

Melbourne duy trì vị thế thành phố đáng sống hàng đầu

Melbourne xếp hạng 1 Úc và thứ 4 thế giới về liveability nhờ:

• Không gian công cộng chất lượng cao
• Hệ thống giao thông công cộng kết nối tốt
• Mức độ an toàn cao
• Ô nhiễm không khí thấp
• Lịch sử nhà ở tương đối phải chăng

Chuyên gia quy hoạch đô thị Kate Raynor từ Đại học Melbourne nhấn mạnh: “Melbourne làm tốt về không gian công cộng, kết nối giao thông và an toàn. Ô nhiễm thấp hơn và trước đây khá phải chăng.”

Victoria phê duyệt nhiều nhà mới nhất cả nước (5.215 căn trong tháng 11/2025, chiếm phần lớn tổng 18.406 căn toàn quốc). Điều này giúp cân bằng cung cầu, tránh lạm phát giá.

Bài học cho nhà đầu tư và người di trú Úc

Melbourne chứng minh rằng liveability cao có thể đi đôi với affordability nếu có chính sách phù hợp. Đối với nhà đầu tư Việt Nam quan tâm di trú Úc:

• Tập trung vào bang có chính sách hỗ trợ cung cấp nhà ở mạnh mẽ
• Theo dõi tỷ lệ trống và nguồn cung mới
• Xem xét chuyển hướng đầu tư sang phân khúc căn hộ, vì giá thuê căn hộ Melbourne tăng từ 550 lên 580 AUD/tuần

Tuy nhiên, thị trường thuê Úc tổng thể vẫn căng thẳng, với tỷ lệ trống dưới 2% ở mọi thủ đô. Sydney dẫn đầu giá thuê nhà 800 AUD/tuần, theo sau là Darwin, Canberra và Perth ở 700 AUD.

Triển vọng tương lai thuê nhà Melbourne

Chuyên gia dự báo giá thuê Melbourne sẽ ổn định trong 2026 nhờ trần giá thuê và nguồn cung tốt hơn. Tuy nhiên, cần tiếp tục đầu tư nhà xã hội và hạ tầng giao thông để duy trì liveability mà không đẩy giá lên cao.

Để biết thêm chi tiết dữ liệu thị trường, tham khảo báo cáo thuê nhà Domain. Về xếp hạng liveability, xem Chỉ số Liveability Toàn cầu Economist. Phân tích chính sách nhà ở Victoria tại Property Council of Australia.

Thuê nhà Melbourne hiện là cơ hội hấp dẫn cho người di trú và đầu tư dài hạn tại Úc.